Loi Malraux : restaurer le patrimoine, réduire l’impôt

📅 Millésime 2026 — contenu vérifié et mis à jour le 5 juillet 2026. Chiffres et plafonds issus de la loi de finances en vigueur.

Réponse rapide : la loi Malraux récompense la restauration complète d’immeubles anciens en secteur protégé : réduction de 30 % des travaux en site patrimonial remarquable couvert par un PSMV, 22 % avec un PVAP, sur une enveloppe de 400 000 € de travaux par période de quatre ans — jusqu’à 120 000 € de réduction, hors plafonnement global. Le dispositif des TMI élevées amoureuses de la pierre de caractère.

Le mécanisme en clair

Vous achetez un bien dans un périmètre protégé, engagez une restauration complète suivie par l’architecte des Bâtiments de France, puis louez nu pendant neuf ans en résidence principale du locataire. La réduction se calcule sur les travaux payés (pas sur le prix d’achat), au fil de leur règlement. Contrairement à l’ex-Pinel, aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire ne s’applique.

Paramètre Règle 2026
Taux 30 % (PSMV, quartiers dégradés conventionnés) · 22 % (PVAP)
Base Travaux de restauration, plafonnés à 400 000 € sur 4 ans
Engagement Location nue 9 ans, sans plafonds de loyers
Plafonnement global Hors plafond depuis 2013
Report Réduction non imputée reportable 3 ans
💡 Exemple chiffré. Restauration à 250 000 € de travaux en secteur PSMV étalée sur trois ans : réduction totale 75 000 €, imputée au rythme des paiements (par exemple 25 000 €/an). Pour un contribuable à 40 000 € d’impôt annuel, c’est plus de la moitié de l’impôt effacée trois ans durant — sans toucher à son plafond de niches, qui reste disponible pour l’emploi à domicile ou un FCPI.
⚖ Cadre légal. Article 199 tervicies du CGI. Périmètres : sites patrimoniaux remarquables (loi LCAP de 2016) couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV, 30 %) ou un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP, 22 %). La restauration doit être déclarée d’utilité publique ou autorisée, et complète.
⚠ Vigilance. Une opération Malraux se joue sur la qualité de l’Association syndicale libre ou du monteur : dérives de coûts, retards de chantier et surfacturation des travaux sont les risques réels. Exigez les références de l’opérateur, le détail du prix foncier vs travaux, et une contre-expertise du marché locatif local — un loyer « libre » ne se loue que s’il existe des locataires.

Malraux ou Monuments historiques ?

Les deux ciblent le patrimoine et échappent au plafonnement, mais la mécanique diffère : le Malraux réduit (jusqu’à 30 % des travaux, engagement locatif 9 ans), les Monuments historiques déduisent sans limite du revenu global (rendement = TMI jusqu’à 45 %, conservation 15 ans). Au-delà de 41 % de TMI et pour de très gros travaux, MH devient souvent plus puissant ; le Malraux reste plus simple et plus liquide. Panorama complet dans le hub défiscalisation immobilière.

FAQ — loi Malraux

La réduction Malraux est-elle vraiment hors plafonnement ?

Oui, depuis 2013 : elle s’ajoute intégralement à vos 10 000 € d’avantages plafonnés. C’est l’un de ses atouts majeurs pour les contribuables dont le plafond est déjà saturé.

Peut-on faire du Malraux via une SCPI ?

Oui : les SCPI Malraux mutualisent plusieurs opérations et donnent droit à la réduction au prorata de la souscription, avec un ticket d’entrée réduit. En contrepartie : frais de gestion et liquidité limitée à l’issue de l’engagement.

Que se passe-t-il si je vends avant neuf ans ?

La réduction est reprise, sauf événements subis (invalidité, licenciement, décès). L’horizon réel d’une opération Malraux — travaux compris — est de douze à quinze ans : n’y engagez que des capitaux patients.

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