Déficit foncier : déduire ses travaux de ses revenus

📅 Millésime 2026 — contenu vérifié et mis à jour le 5 juillet 2026. Chiffres et plafonds issus de la loi de finances en vigueur.

Réponse rapide : quand les charges d’un bien loué nu (travaux, intérêts, taxes) dépassent les loyers, le déficit s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an — le surplus se reporte dix ans sur vos revenus fonciers. Effet immédiat : votre revenu imposable baisse, l’économie vaut votre TMI plus 18,6 % de prélèvements sociaux évités sur les loyers effacés. Et le tout hors plafonnement des niches.

Comment naît un déficit foncier

Le mécanisme joue en location nue au régime réel. Les charges déductibles — travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, primes d’assurance, taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt — s’imputent d’abord sur les loyers. La fraction de déficit issue des charges hors intérêts d’emprunt s’impute ensuite sur le revenu global (plafond 10 700 €) ; la part liée aux intérêts et l’excédent se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

💡 Exemple chiffré. Laure, TMI 41 %, achète un T3 ancien loué nu 8 400 €/an et engage 32 000 € de travaux de rénovation. Année 1 : déficit imputé 10 700 € sur son revenu global → 4 387 € d’impôt en moins, plus les prélèvements sociaux évités sur ses loyers effacés. Le solde (~13 000 €) éteindra l’imposition de ses loyers pendant plusieurs années. Rendement fiscal total de l’opération : plus de 40 % du montant des travaux.
⚖ Cadre légal. Article 156, I-3° du CGI. Condition clé : le bien doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sous peine de reprise. Le plafond doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique sortant le bien du statut de passoire a été prolongé par la loi de finances pour 2026, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027.
⚠ Vigilance. Seuls les travaux d’entretien, réparation et amélioration sont déductibles : la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne le sont jamais. La frontière est une source majeure de redressements — conservez devis et factures détaillées, et faites qualifier les gros chantiers avant de déclarer.

Déficit foncier, LMNP ou Denormandie ?

Trois logiques pour l’ancien avec travaux : le déficit foncier déduit (rendement = TMI, idéal à 41-45 %), le LMNP amortit (loyers meublés effacés dans la durée), le Denormandie réduit (pourcentage du prix, mais plafonné et sous conditions de ville et de loyers). Ils ne se cumulent pas sur le même bien — le choix dépend de votre TMI, du mode locatif visé et de votre plafond de niches disponible.

FAQ — déficit foncier

Le déficit foncier réduit-il aussi la CSG ?

Indirectement : les loyers effacés par le déficit échappent aux 18,6 % de prélèvements sociaux. La fraction imputée sur le revenu global, elle, ne réduit que l’impôt sur le revenu.

Puis-je créer un déficit avec un bien déjà loué ?

Oui : le mécanisme fonctionne pour tout bien en location nue au régime réel, sans condition d’acquisition récente. Programmer une campagne de travaux sur un bien détenu de longue date est même l’usage le plus courant.

Micro-foncier ou réel pour en profiter ?

Le déficit exige le régime réel. Sous 15 000 € de loyers, le micro-foncier (abattement 30 %) s’applique par défaut : il faut opter pour le réel — option globale, valable trois ans, à n’exercer que si vos charges dépassent durablement 30 % des loyers.

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