Dispositif Denormandie : investir dans l’ancien rénové

📅 Millésime 2026 — contenu vérifié et mis à jour le 5 juillet 2026. Chiffres et plafonds issus de la loi de finances en vigueur.

Réponse rapide : héritier du Pinel dans l’ancien, le Denormandie accorde une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient (engagement de location 6, 9 ou 12 ans) pour l’achat d’un logement ancien à rénover — travaux représentant au moins 25 % du coût total — dans les communes des programmes Action cœur de ville et assimilées. Prolongé jusqu’à fin 2027 et étendu aux copropriétés dégradées, c’est la dernière grande réduction locative généraliste.

Les conditions 2026 en un tableau

Paramètre Règle
Localisation Communes Action cœur de ville, opérations de revitalisation du territoire (ORT), copropriétés dégradées
Travaux ≥ 25 % du coût total ; amélioration de la performance énergétique ou rénovation lourde
Base de la réduction Prix de revient plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m²
Taux 12 % (6 ans) · 18 % (9 ans) · 21 % (12 ans)
Loyers & locataires Plafonds de loyers et de ressources selon zone
Plafonnement Compte dans le plafond global de 10 000 €
💡 Exemple chiffré. Achat 140 000 € + 60 000 € de travaux (30 % du total ✔) dans une ville moyenne éligible : base 200 000 €. Engagement 9 ans → réduction de 36 000 €, soit 4 000 € par an. À surveiller : ces 4 000 € consomment 40 % du plafond global chaque année pendant neuf ans — vérifiez le cumul avec vos crédits d’impôt via le simulateur.
⚖ Cadre légal. Article 199 novovicies du CGI (le Denormandie est une variante du texte Pinel, réservée à l’ancien avec travaux). Liste des communes : arrêtés Action cœur de ville et périmètres ORT. Prorogation jusqu’au 31 décembre 2027 et extension aux copropriétés en difficulté issues des lois de finances et de la loi « habitat dégradé » de 2024.
⚠ Vigilance. La réduction ne sauve pas un mauvais marché locatif : certaines communes éligibles ont une demande faible et des prix de revente incertains. Étudiez la tension locative réelle (annonces, vacance) avant le charme du taux — et méfiez-vous des packages « clé en main » où les travaux sont facturés au prix fort pour gonfler la base.

Denormandie ou déficit foncier ?

Même terrain de jeu — l’ancien à rénover — mais deux mécaniques : le Denormandie réduit un pourcentage du prix (visibilité totale, plafonné, contraintes de loyers), le déficit foncier déduit les travaux (rendement = TMI, hors plafond, liberté de loyers). À TMI 41 %+ avec un plafond de niches déjà entamé, le déficit foncier l’emporte souvent ; à TMI 30 % avec un plafond libre, le Denormandie sécurise un avantage long. Le hub défiscalisation immobilière compare les six dispositifs.

FAQ — Denormandie

Quelles villes sont éligibles au Denormandie ?

Les 200+ communes du programme Action cœur de ville, celles ayant signé une opération de revitalisation du territoire, et depuis 2024 les copropriétés dégradées sous procédure. La liste officielle est consultable sur le site du ministère du Logement — vérifiez la commune et la date de votre acte.

Quels travaux comptent dans les 25 % ?

Modernisation, assainissement, aménagement de surfaces habitables et travaux d’économie d’énergie réalisés par des professionnels. Le seuil s’apprécie sur le coût total de l’opération (prix + travaux) — conservez toutes les factures.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Oui, à condition qu’il ne fasse pas partie de votre foyer fiscal et que les plafonds de loyers et de ressources soient respectés — mêmes règles que l’ex-Pinel.

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