LMNP : le guide du loueur en meublé non professionnel

📅 Millésime 2026 — contenu vérifié et mis à jour le 5 juillet 2026. Chiffres et plafonds issus de la loi de finances en vigueur.

Réponse rapide : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de percevoir des loyers peu ou pas imposés : soit via le micro-BIC et son abattement de 50 % (location longue durée, jusqu’à 77 700 € de recettes), soit via le régime réel où l’amortissement du bien et du mobilier neutralise le résultat imposable pendant de longues années. Hors plafonnement des niches, sans zonage ni engagement de durée, c’est le pilier de la défiscalisation immobilière depuis la fin du Pinel.

Micro-BIC ou régime réel : le choix qui change tout

Micro-BIC Régime réel
Recettes (location meublée longue durée) ≤ 77 700 € Sans limite
Base imposable 50 % des loyers (abattement forfaitaire) Loyers − charges réelles − amortissements
Comptabilité Aucune Liasse fiscale (expert-comptable conseillé)
Résultat courant Imposition sur la moitié des loyers Souvent proche de zéro pendant 10-20 ans

Règle d’expérience : dès que les loyers annuels dépassent quelques milliers d’euros et que le bien a été acheté (et non hérité), le réel gagne — l’amortissement de 85 % de la valeur du bâti sur 25-30 ans plus le mobilier sur 5-10 ans absorbe généralement tout le résultat.

💡 Exemple chiffré. Appartement acheté 180 000 € (dont 20 000 € de terrain non amortissable), loué meublé 9 600 €/an. Au réel : amortissement du bâti ≈ 5 700 €/an + mobilier 800 €/an + intérêts, assurance, taxe foncière et frais ≈ 3 500 €. Résultat imposable : 0 € pendant plus de quinze ans, au lieu de 4 800 € imposables au micro-BIC — soit, à TMI 30 % + 18,6 % de prélèvements sociaux, environ 2 333 € d’impôt économisés chaque année.
⚖ Cadre légal. Les loyers meublés relèvent des BIC (article 35 du CGI) ; l’amortissement est encadré par l’article 39 C. Seuils micro-BIC : article 50-0. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (hors résidences services) — le régime reste favorable, mais la sortie se planifie. Pour les meublés de tourisme, la loi « Le Meur » a durci le micro-BIC (15 000 € et 30 % d’abattement pour les non classés).
⚠ Vigilance. Le statut bascule en LMP (professionnel) si les recettes dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d’activité du foyer : cotisations sociales et régime différent. Surveillez aussi l’inscription obligatoire (formalités INPI, numéro SIRET) et la cohérence du mobilier avec la liste réglementaire du meublé.

Pour qui le LMNP est-il le bon choix ?

Pour tout bailleur qui accepte de meubler et vise le rendement net : jeunes actifs en studio, T2 proches des campus et bassins d’emploi, colocation familiale. Ceux qui préfèrent la location nue avec gros travaux regarderont plutôt le déficit foncier ; ceux qui veulent une réduction d’impôt immédiate, le Denormandie. Et avant d’arbitrer, vérifiez votre TMI : plus elle est haute, plus l’effacement des loyers pèse lourd.

FAQ — LMNP

Faut-il un expert-comptable au régime réel ?

Ce n’est pas obligatoire mais fortement conseillé : la liasse BIC, le tableau d’amortissement et l’adhésion à un centre de gestion se rentabilisent largement (honoraires déductibles et partiellement convertis en réduction d’impôt).

Le LMNP est-il concerné par le plafonnement des niches ?

Non : l’amortissement et les charges relèvent du calcul du bénéfice, pas d’une réduction d’impôt. Le LMNP se cumule donc librement avec vos autres avantages plafonnés.

Peut-on passer du micro-BIC au réel ?

Oui, sur option à exercer avant la date limite de déclaration des revenus de l’année concernée ; l’option se reconduit tacitement. Le retour au micro est possible après la période d’engagement — mais rarement intéressant une fois l’amortissement lancé.

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